¿Quién gana, la banca o el ciudadano?
Tengo un amigo que es un alto cargo en una entidad bancaria y me dijo hace poco: “Esto es una empresa Diego. Aquí estamos para hacer negocio y ganar dinero”.
Pudiera parecer una obviedad pero es importante resaltarlo porque acogemos con algarabía la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, especialmente en cuanto a la imposición legal del reparto de gastos para constituir una hipoteca, pero no podemos olvidar que la BANCA gana siempre, por lo que estaremos atentos a la nueva política bancaria competitiva y al posible encarecimiento de las hipotecas, por ejemplo con las comisiones de apertura o el diferencial del tipo variable.
La impresionante litigiosidad de los últimos años en asuntos bancarios, apoyados en los criterios judiciales de falta de transparencia, tuvo su culmen en el convulso mes de Noviembre de 2018, pues mientras un martes el Tribunal Supremo ordenaba que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados lo pagaban los prestatarios, sin embargo el jueves siguiente el Gobierno aprobó un Real Decreto Ley al grito de la famosa frase del Presidente: “Nunca más los españoles pagarán este Impuesto y lo pagará la banca”. Finalmente, efectivamente, lo va a pagar la banca, pero no será gratis.
Como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, en lo que sí considero que gana el CIUDADANO es en la exigencia que introduce la nueva Ley y el Real Decreto que la desarrolla, de máxima TRANSPARENCIA para la concesión de préstamos hipotecarios con fines residenciales. En esto gana el ciudadano. No en vano, la norma es una transposición de una Directiva Europea sobre protección al consumidor hipotecario. Información y más información, necesaria y exigible, antes de endeudarse para media vida. Los prestamistas, los intermediarios, los asesores y, en último término, los Notarios para dar fe del conocimiento por el destinatario, tienen por delante una especial carga informativa obligatoria hacia el prestatario y sus fiadores.
Y ojo también con las AGENCIAS INMOBILIARIAS que se publiciten como asesores o gestores hipotecarios, pues hay nuevas exigencias de capacitación, formación y registro para los Intermediarios de Créditos Inmobiliarios, so pena de altas sanciones. Cada uno debe saber la densidad y profundidad de su gestión para vincular al comprador a una entidad hipotecaria, pues de eso dependerá que entre o no en el ámbito subjetivo de la norma. No es lo mismo solo presentar al comprador, que recibir remuneración, ofrecer los contratos de préstamo, realizar trámites precontractuales o celebrar los contratos en nombre del prestamista.
Estas son las principales novedades:
Reparto de los gastos de la hipoteca entre el banco y el cliente
Una de las principales novedades de la ley es que los gastos relacionados con la contratación de la hipoteca, que hasta ahora eran pagados fundamentalmente por el cliente, recaerán en el banco en su mayor parte. Los gastos de gestoría, Notaría y del Registro de la Propiedad corresponderán a la entidad financiera, y el cliente sólo abonará la tasación y las copias notariales. El polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se mantiene, aunque debe ser satisfecho por el banco.
Abaratamiento de las comisiones de amortización
La nueva ley limita la comisión máxima que puede aplicar el banco en el caso de que el cliente amortice de forma parcial o total la hipoteca. En concreto, se introducen límites máximos en los créditos de tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% después de ese plazo. En las hipotecas de tipo variable, las comisiones máximas son del 0,25% durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% después. En el caso de la comisión de apertura, la norma no establece una limitación concreta.
El cliente debe acudir previamente al notario
Para garantizar la transparencia, el cliente está obligado a acudir a un notario antes de la formalización de la hipoteca para que éste verifique que todas las cláusulas se ajustan a la Ley. El cliente, que debe recibir el contrato al menos diez días antes de la firma, podrá resolver sus dudas en una visita que es gratuita para él. Además, el notario está obligado a realizar un test para confirmar que el cliente ha entendido la información contenida en el contrato hipotecario. En el caso de que el cliente no acuda al notario, no podrá autorizarse la escritura pública del préstamo.
El banco debe analizar la solvencia del cliente
El sector financiero está obligado a analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca. El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia.
Desahucios
La nueva Ley establece que, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.
Las cláusulas abusivas son nulas
La ley prohíbe las cláusulas abusivas, ya que indica textualmente que «las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho».
Será más barato convertir una hipoteca variable en fija
La normativa favorece la subrogación y la novación de los préstamos cuando tengan por finalidad reconvertir el tipo de interés variable en uno fijo. En el caso de que se produzca esta reconversión, la comisión límite es del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato. La penalización desaparece a partir del cuarto año.
Información ofrecida por AGA INMOBILIARIA
Diego Galiano Bellón