Responsabilidad ante todo!!

¿CÓMO AFECTA LA PANDEMIA A LA ACTIVIDAD?

Tristemente estamos sufriendo una situación histórica como consecuencia de la emergencia sanitaria en la que se ha decretado en España el estado de alarma por el Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo. Esto ha dado paso a un contexto socieconómico sin precedentes donde, entre otras cuestiones, se afecta a las actividades profesionales.

Las medidas impiden el ejercicio normal de la actividad inmobiliaria.

Humildemente ofrezco mi opinión y criterio analizando el articulado en lo que pueda afectar a nuestro día a dia.

LIMITACIONES A LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA

• ¿Podemos abrir las agencias, oficinas o despachos?

Aplicando los arts. 7 y 10, podremos acudir a nuestras respectivas agencias, ya que la limitación de la libertad de circulación de las personas no afecta al desplazamiento al centro de trabajo para ejercicio de la actividad profesional, pero parece claro que está prohibido cualquier atención al público, tanto dentro de nuestras instalaciones como fuera de ellas, al no incluir a las Inmobiliarias entre los establecimientos exceptuados de suspensión de apertura al público.

• ¿Y realizar visitas de captación o para mostrar inmuebles a potenciales clientes?

El riesgo de contagio es evidente en estos supuestos por contacto con las personas, por lo que debe entenderse son actividades completamente prohibidas

• ¿Y salir a la calle para visitar inmuebles a efectos de informes periciales de tasación?

El art.7.1 autoriza solo el desplazamiento al lugar de trabajo, y al retorno al lugar de residencia, por lo que también estaría prohibida una salida para realizar un trabajo.

• ¿Y si teníamos con antelación al 14 de marzo una cita programada para firmar contrato de alquiler de vivienda en oficina y entregar llaves? ¿Sería una cuestión de “necesidad” para el inquilino ocupar su nueva vivienda?

Parece valorable y parece una situación excepcional que podría encajar en el art. 7.1.g) del RD, en cuanto a la posibilidad de circulación “por causa de fuerza mayor o situación de necesidad”, ya que la vivienda es un bien de primera necesidad.

• ¿Tiene sanción el incumplimiento?

La infracción de estas prohibiciones podría ser considerada como conducta u omisión que pueda producir un riesgo o un daño grave para la salud de la población, y será sancionable con multa de 3.001,00 a 60.000,00 € (artículo 57.2.b de la Ley 33/2001, de 4 de octubre, General de Salud Pública).

• ¿Qué ocurre si vence durante la vigencia del estado de alarma un plazo para formalización de escritura  de compraventa tras las arras, o para formalización de contrato de alquiler tras reserva, o el plazo para el ejercicio de una opción de compra, por ejemplo?

Aunque las Disposiciones adicionales 2ª, 3ª y 4ª no hacen referencia a los plazos civiles, sino a  la suspensión de los plazos procesales, plazos administrativos, y plazos de prescripción y caducidad, sin embargo, en mi opinión, y en una interpretación no restrictiva, los plazos quedarían suspendidos hasta la finalización del estado de alarma.

Si no fuera así, y no se suspenden los plazos civiles entre particulares,  siempre quedaría la posibilidad de aplicar el art.1.105 del Código civil: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

También es unánime doctrinal y jurisprudencialmente, la importancia que ha ido adquiriendo con el tiempo un principio general del Derecho, cual es, el principio de conservación de los contratos, cuya justificación reside en que, no obstante la potencial imperfección del proceso de formación o de ejecución del contrato, las partes suelen estar interesadas en mantener éste vigente, ya que lo contrario supondría comenzar de nuevo toda una fase negociadora, con la consecuente pérdida de tiempo y dinero.

Desde luego la mejor opción ante el posible vencimiento de plazos en nuestros contratos inmobiliarios, a la vista de una causa clara de fuerza mayor como la pandemia declarada, sería contactar con las partes y prorrogar la vigencia del contrato de mutuo acuerdo, uno o dos meses más, redactando un anexo que podrán firmar las partes por mail, sin necesidad de desplazamiento.

• ¿Nuestros clientes inquilinos tienen que seguir pagando la renta de locales u oficinas, si su actividad ha sido prohibida?

El estado de alarma no exime de la obligación de pago de las rentas, por lo que habrá de estarse a las medidas económicas anunciadas por el Gobierno.

Desde luego sería una buena solución que comuniquen ambas partes, y que el inquilino consiguiera también una  moratoria en el pago, o suspensión temporal, o una determinada reducción en el importe de la renta.

Buscar el consenso es lo idóneo, porque causa hay más que justificadaw