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3 SUGERENCIAS para el arrendador de un Local de Negocio frente a la crisis coronavirus

La Pandemia por COVID 19 puede afectar de lleno a las relaciones de arrendamiento de locales de negocio.

Desde el 14 de marzo en que se declaró el estado de alarma, muchos Agentes de la Propiedad Inmobiliaria estamos recibiendo llamadas y mail de clientes, solicitando nuestro consejo o asesoramiento en relación a cómo deben actuar en el seno de sus contratos de arrendamiento de locales u oficinas, toda vez que sufren la prohibición directa de apertura al público con la consiguiente pérdida de negocio y de generación de recursos. Por parte de los propietarios o de los inquilinos están siendo habituales planteamientos como:

  • ¿Puedo dejar de pagar la renta?.
  • Mi inquilino me ha pedido una especial reducción de renta de dos meses ¿acepto?.
  • ¿Es conveniente extinguir el contrato ahora con devolución de fianza y esperar a la recuperación económica para volver a contratar?

Las respuestas no pueden ser únicas e iguales para todos los casos. Un asesoramiento correcto debe analizar la casuística concreta del caso. Por ejemplo son factores a tener en cuenta:

  • la duración de la prohibición de apertura,
  • si el arrendatario se ha visto mermado en sus ingresos o no por esa falta de apertura y su magnitud (piénsese en establecimientos de ventas por internet, o que, de cualquier otra forma, han podido seguir desarrollando su actividad sin merma de ingresos),
  • las posibilidades de recuperación de ingresos por el arrendatario una vez cese la prohibición de apertura,
  • e incluso las propias circunstancias del arrendador (no es igual una actividad empresarial de arrendamiento, que un puntual arrendamiento no empresarial).

Desde luego cabe partir del principio de conservación de los negocios jurídicos, sin perjuicio de que a nadie escapa que nos encontramos ante una situación completamente excepcional, que exige una perspectiva especial dentro del marco legal.

Por tanto las CUESTIONES son:

  1. ¿concurre una alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales (clausula rebus sic stantibus) que provoque un desequilibrio de las prestaciones, y la consecuente necesidad de modificación del contrato?
  • La pandemia ¿es motivo suficiente para modificar las condiciones del contrato y aceptar una reducción temporal de renta o una suspensión provisional del contrato?

Y las 3 SUGERENCIAS para los arrendadores son:

1.- Si el inquilino deja de pagar sin más la renta, sin llamar ni informar, ni explicar, NO es correcto. Requiérale a este fin. La doctrina rebus sic stantibus no es de aplicación unilateral por el inquilino y exige, en caso de disconformidad entre las partes, un pronunciamiento judicial. Nada impediría que ante la decisión unilateral del arrendatario de no pagar la renta o de pagar menos renta, el arrendador pueda instar el desahucio por falta de pago. 

2.- Si el inquilino informa, explica y propone soluciones, ESCUCHELO y sopese la propuesta. Parece evidente que concurre ahora una circunstancia especial que afecta al desarrollo normal de la actividad del inquilino, a su generación de ingresos y por ende a su principal obligación, la de pago de la renta. Además, un cierre por Real Decreto no formaba parte del riesgo normal del contrato. Ha sido imprevisible.

3.- No es tiempo de batallas judiciales, largas, tediosas y costosas, sino de NEGOCIAR y ser FLEXIBLE. Ante circunstancias excepcionales se exige una especial sensibilidad a la hora de afrontar los problemas. Una solución transitoria ahora, permitirá la continuación del arrendamiento a futuro.

Todo se soluciona con Buena Fe y Sentido Común de las partes.

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