Sería necesario que hubiéramos aprendido del pasado y de las duras consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria desde el año 2008. Las favorables condiciones económicas y financieras del momento alentaron a muchos ciudadanos a invertir en compra de vivienda en alguna de las numerosas promociones que se diseñaban por España, extendiéndose la tendencia como si de una “necesidad social” se tratase. Nadie podía ser menos que su vecino, que su cuñado o que su compañero de trabajo. ¿Quién no quería un apartamento en la playa o cambiar a una zona de expansión de la ciudad? Total, era suficiente con entregar unos iniciales ahorros y subrogarte después en la hipoteca de la promotora.
Una de aquellas funestas consecuencias de la crisis económica fue la paralización de promociones de viviendas, obras no iniciadas, edificios en estructura sin terminar, abandonados, contratos de venta de pisos incumplidos, algunas promotoras a la fuga y responsables insolventes. Y lo peor, muchos compradores que no recuperaron su dinero anticipado.
Me viene a la mente, por ejemplo, la zona de Vera y Garrucha en Almería, en la que precisamente se vieron sorprendidos multitud de jiennenses por una promoción fallida en un determinado sector.
Han pasado diez años y, según zonas, vuelven las grúas a los cielos españoles, en menor medida por supuesto en provincias de interior o con menos dinamismo inmobiliario.
Es necesario que vuelva la obra nueva, aunque con orden y solo donde fuere demandada, y con ella volverán los pagos adelantados para pisos “en construcción”. Ante ese nuevo escenario, me atreveré a dar algunos consejos a todas aquellas personas que tengan la intención de adquirir una vivienda de obra nueva:
OBLIGACION a las promotoras, porque la Disposición Adicional 1ª de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, recogiendo el testigo de la derogada Ley 58/1967 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, exige a las entidades promotoras, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda, garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales mediante contrato de seguro de caución o aval solidario, así como percibir las citadas cantidades a través de entidades de crédito, y ofreciendo información de ello en la publicidad de la promoción de viviendas, so pena en todo caso de sanción administrativa.
PREVENCION a los compradores, pues si la promotora le pide cantidades a cuenta del precio durante la construcción, tienen derecho a información contractual. No deben firmar ningún contrato en el que no se haga referencia al contrato de seguro o aval bancario del promotor para garantizar la devolución de tales cantidades anticipadas más los intereses legales. Deben conocer con exactitud cuál es la entidad de crédito depositaria y la cuenta especial de ingreso de su dinero anticipado.
RESPONSABILIDAD a las entidades bancarias, toda vez que tienen atribuida una responsabilidad legal solidaria por la especial custodia de los ingresos que se realicen en la cuenta de la promotora y que vayan destinados a la adquisición de viviendas en promoción. La entidad bancaria debe exigir a la promotora la garantía, y debe disponer de una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Recientes sentencias del Tribunal Supremo convierten en responsable solidarios a los bancos que no han atendido a estas precauciones. Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin, y la promotora desaparece o entra en concurso, deberá responder la entidad bancaria.
PRECAUCION a las agencias inmobiliarias que colaboren con las promotoras en la venta de vivienda sobre plano, básicamente por su deber de informar, no sólo al Promotor, sino especialmente al consumidor sobre el precio y las cantidades anticipadas, y sobre variadas cuestiones del proceso constructivo. En Andalucía, la normativa especial de consumo -Decreto 218/2005- le impone serias obligaciones de información veraz, unívoca, suficiente y comprensible, so pena de sanción. Y esa obligación informativa se dirige a la oferta, promoción y publicidad destinada a la venta o arrendamiento de viviendas en el marco de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de mera intermediación, para que no se induzca a error ni afecte al comportamiento económico de los consumidores.
Diego Galiano Bellón
API colegiado en Jaén
Gerente de AGA INMOBILIARIA